A maioria dos condomínios portugueses foram construídos nas décadas de 1970 a 2000 e acumulam necessidades de reabilitação que são, frequentemente, adiadas por falta de fundos. Ao mesmo tempo, a digitalização da gestão — que permitiria poupar tempo e dinheiro — continua a ser vista como um custo e não como um investimento.

A boa notícia é que existem hoje em Portugal instrumentos de financiamento público — nacionais e europeus — que podem suportar parte significativa destes investimentos. O problema é que poucos administradores conhecem estas oportunidades ou sabem como acedê-las.

1. PRR — Plano de Recuperação e Resiliência

O Plano de Recuperação e Resiliência (PRR) é o principal instrumento de financiamento europeu pós-pandemia, com €16,6 mil milhões disponíveis para Portugal até 2026. Uma parte significativa está alocada à reabilitação de edifícios e à eficiência energética.

Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA) e reabilitação de edifícios

Embora direcionado principalmente para senhorios, o PRR inclui linhas de apoio à reabilitação de edifícios residenciais que podem beneficiar condomínios, em particular para:

  • Melhoria de desempenho energético (certificação A ou superior)
  • Substituição de janelas e isolamento térmico de fachadas
  • Instalação de painéis solares nas partes comuns
  • Substituição de elevadores por modelos energeticamente eficientes
Como aceder ao PRR

As candidaturas ao PRR para reabilitação de edifícios são feitas através do IFRRU 2020 (Instrumento Financeiro para a Reabilitação e Revitalização Urbanas) e do programa Edifícios Sustentáveis gerido pelo IAPMEI. Consulte o portal recuperarportugal.gov.pt para informação atualizada.

2. Portugal 2030 — Fundo Ambiental

O Portugal 2030 é o acordo de parceria entre Portugal e a União Europeia para o período 2021-2027, com dotação de €23 mil milhões. Para condomínios, as oportunidades mais relevantes estão no eixo da transição verde:

Programa de Eficiência Energética em Edifícios Residenciais (PEERH)

Este programa financia a melhoria do desempenho energético de edifícios multifamiliares com uma componente de fundo perdido de até 65% do investimento elegível. As medidas financiáveis incluem:

  • Isolamento térmico de coberturas, paredes e pavimentos
  • Substituição de caixilharia por envidraçados com melhor desempenho
  • Instalação de sistemas de ventilação mecânica
  • Sistemas de energias renováveis para as partes comuns

3. Programa Reabilita Primeiro, Paga Depois

Este programa do IHRU (Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana) oferece empréstimos sem juros para reabilitação de edifícios em zonas de reabilitação urbana (ARU). O pagamento inicia-se apenas 5 anos após a conclusão das obras.

Elegibilidade:

  • Edifícios com mais de 30 anos ou com necessidade de reabilitação comprovada
  • Localizados em Área de Reabilitação Urbana (verifique no município)
  • Condóminos com baixos ou médios rendimentos (há escalões)

4. Apoios fiscais e deduções em IRS

Além dos programas de financiamento direto, os condóminos podem beneficiar de deduções fiscais em IRS pelas despesas de reabilitação de imóveis:

  • 30% das despesas com obras de manutenção e conservação do imóvel (até €500/ano)
  • 25% das despesas com obras de reabilitação em imóveis em ARU (limite superior)
  • Isenção de IMI por 3 anos (renovável) para imóveis reabilitados em ARU
Obrigatoriedade de empreiteiro registado

Para beneficiar de deduções fiscais e de a maioria dos programas de apoio, as obras têm de ser realizadas por empreiteiro registado no IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção). Exija sempre fatura com NIF e verifique o registo no portal impic.pt.

5. Digitalização da gestão: o caso específico

Para a digitalização da gestão do condomínio especificamente (software, equipamentos, conectividade), os apoios existentes são mais limitados, mas existem:

Vouchers para PME e condomínios

O programa Digitalizar para Crescer (no âmbito do Portugal 2030) inclui vouchers para adoção de software de gestão. Embora dirigido principalmente a empresas, condomínios com NIPC ativo podem candidatar-se em algumas regiões. Consulte a sua CCDR (Comissão de Coordenação e Desenvolvimento Regional) para elegibilidade.

Internet de alta velocidade

O programa Gigabit Portugal financia a instalação de infraestruturas de fibra ótica em edifícios, incluindo a rede interna de distribuição nas partes comuns. Em muitos casos, o operador suporta o custo da instalação em troca de contrato de prestação de serviços.

Como preparar a candidatura

Para maximizar as probabilidades de aprovação num programa de apoio:

  1. Obtenha o certificado energético atual do edifício — é requisito em praticamente todos os programas de eficiência energética
  2. Encomende um estudo de diagnóstico — identificando as intervenções prioritárias e a poupança energética estimada
  3. Delibere em assembleia — as candidaturas requerem aprovação formal por deliberação (com quórum adequado)
  4. Consulte a câmara municipal — para verificar se o edifício está em ARU e quais os apoios locais disponíveis
  5. Contrate um gestor de projeto — para candidaturas mais complexas, um técnico especializado em fundos europeus pode ser determinante
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