A assembleia de condóminos é o principal órgão de decisão de um condomínio. É nela que se aprovam orçamentos, se elegem administradores, se deliberam obras e se resolvem conflitos. Apesar da sua importância, muitos condomínios cometem erros formais que podem invalidar deliberações — com consequências legais e financeiras sérias.
Este guia percorre todos os passos do processo, do início ao fim, com referência às normas do Código Civil português (art. 1430.º e seguintes) e do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro.
Tipos de assembleia
Existem dois tipos principais de assembleia de condóminos:
- Assembleia ordinária — realizada obrigatoriamente uma vez por ano, nos primeiros 15 dias de janeiro (salvo se o título constitutivo ou o regulamento fixar outra data). Destina-se a apreciar as contas do ano anterior e aprovar o orçamento do ano corrente.
- Assembleia extraordinária — pode ser convocada a qualquer momento, pelo administrador ou por condóminos que representem, pelo menos, 25% do capital do prédio.
A convocatória: o primeiro passo crítico
A convocatória é o documento que inicia formalmente o processo. Erros aqui podem comprometer toda a reunião. A lei exige que seja enviada:
- Com uma antecedência mínima de 10 dias (recomenda-se pelo menos 15-20 dias para assembleias ordinárias)
- Por carta registada ou outro meio de comunicação que permita comprovar a receção
- Para todos os condóminos (incluindo ausentes e não-residentes)
A convocatória deve conter obrigatoriamente:
- Identificação do condomínio (morada, fração, etc.)
- Data, hora e local da reunião
- Ordem do dia detalhada
- Indicação de segunda convocatória (para o caso de falta de quórum)
A assembleia só pode deliberar sobre os pontos constantes da ordem do dia. Qualquer deliberação sobre matéria não incluída na convocatória é nula, salvo se todos os condóminos estiverem presentes e nenhum se opuser.
Quórum: quantos precisam estar presentes?
O quórum é um dos aspetos mais mal compreendidos da legislação condominial portuguesa. As regras variam consoante o tipo de deliberação:
Primeira convocatória
Em primeira convocatória, a assembleia só pode deliberar validamente quando estejam presentes ou representados condóminos que representem mais de metade do valor total do prédio (calculado pela permilagem das frações).
Segunda convocatória
Se não houver quórum em primeira convocatória, a segunda realiza-se pelo menos 30 minutos depois e delibera com os condóminos presentes, desde que estes representem pelo menos ¼ do valor total do prédio.
Maiorias especiais
Algumas deliberações exigem maiorias qualificadas:
- Maioria de ¾ do capital — obras de inovação e benfeitorias com impacto na estrutura ou fachada
- Unanimidade — alteração do título constitutivo ou do regulamento em aspetos fundamentais
- Maioria simples dos votos — deliberações correntes (eleição de administrador, aprovação de orçamento, etc.)
Representação: quem pode votar em meu nome?
Qualquer condómino pode fazer-se representar por procurador (mandatário) com procuração escrita. Não há restrições quanto a quem pode ser o representante — pode ser outro condómino, um familiar ou qualquer terceiro.
Um condómino pode representar no máximo três outros condóminos, salvo disposição em contrário no regulamento.
A condução da reunião
A assembleia é presidida pelo administrador (ou, na sua ausência, por um condómino eleito no início da reunião). O presidente da mesa:
- Verifica e regista os presenças e representações
- Confirma o quórum
- Conduz o debate por pontos da ordem do dia
- Garante que todos têm oportunidade de se pronunciar
- Procede à votação e ao apuramento dos resultados
Defina à partida um limite de tempo para cada ponto da ordem do dia e comunique-o aos presentes. Assembleias bem geridas raramente demoram mais de 90 minutos.
A ata: documento obrigatório e vinculativo
A ata é o documento que regista as deliberações tomadas e os votos expressos. É juridicamente vinculativa — uma deliberação só existe e pode ser executada se constar da ata.
A ata deve incluir:
- Data, hora e local da reunião
- Lista de presentes e representados (com indicação das permilagens)
- Confirmação do quórum
- Resumo do debate para cada ponto
- Resultado de cada votação (votos a favor, contra e abstenções)
- Transcrição das deliberações aprovadas
- Assinaturas do presidente da mesa e do secretário
A ata deve ser transcrita no livro de atas (físico ou digital) no prazo de 30 dias após a reunião e notificada a todos os condóminos, incluindo os ausentes, no prazo de 10 dias após a transcrição.
Deliberações inválidas e nulidades
Algumas situações comuns que invalidam deliberações:
- Convocatória enviada com menos de 10 dias de antecedência
- Deliberação sobre matéria fora da ordem do dia
- Falta de quórum não registada ou segunda convocatória realizada antes dos 30 minutos
- Voto de condómino em mora com o condomínio (em certas situações)
- Aprovação de obras que beneficiam apenas algumas frações sem consentimento destas
As deliberações nulas podem ser impugnadas judicialmente no prazo de 60 dias a contar da sua notificação.
A assembleia digital: o futuro já chegou
Desde 2021, a lei portuguesa passou a admitir assembleias por meios telemáticos, desde que todos os condóminos tenham acesso e condições para participar. A CondAi suporta assembleias híbridas e totalmente digitais, com:
- Envio automático de convocatórias com comprovativo de receção
- Ligação de vídeo integrada
- Votação eletrónica com registo automático
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